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香港旧改若拆不动，可用申请强行拍卖 楼龄过50年，八成业主可决定拍卖强拆(图)
信息来源：拆迁律师    发布时间：2015/01/09    浏览次数：10423

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叶毅明

　　香港城市大学公共政策系教授，香港注册专业房屋经理及注册社会工作者，房屋管理硕士课程主任(2006-2013)及都市管理硕士课程主任(候任)；长期从事都市及住房政策和物业管理的教学及研究工作，曾发表香港、台北及越南河内都市更新的研究文章，其他的研究成果于多份国际学术期刊发表。同时亦是英国特许房屋经理学会亚太分会主席。

　　香港有170年历史，市区很多建筑已超百年，面对很多老房子老化，传统市区开始衰败，早在上个世纪70年代，香港政府就有计划进行都市更新。尤其是香港在上世纪80年代前以发展工业为主，80年代后又转型服务产业，因此，以前所建设的工业用地都面临产业升级重建，这带来大量的城市更新需求。相比内地，香港在城市更新制度上，主要有两点特别之处，一是于2000年成立了“市区重建局”，在政府制订的“片区规划城市更新计划”之下，推进城市更新的步伐；二是拆不动时，可用“多数决”形式申请强行拍卖，但仍然会克制使用强制。

　　重建局化解了政府直面难题的尴尬

　　直到1988年，香港才成立土地发展公司，专门把市区私人楼房拿出来，鼓励跟开发商合作重建。接着，2000年，政府注资100亿元作启动资金成立“市区重建局”(以下简称“市建局”)。

　　香港城市大学公共政策系教授叶毅明表示，香港的市区重建局属于公营性质机构，它的出现，令政府大大避免了直接出面做“裁判员”来解决城市更新中的各种难题，当然，市区重建局还是在政府的指挥之下运作，但优势便在于不受限于政府部门的运作框架，尤其是实现了财务上的相对自由(香港政府的财政都统一由财政局管理)，以便更好地服务城市更新。

　　它独立运作，政府每年给予一定补贴，因为是公营机构，在不亏本的基础上，也不能赚太多。市区重建局的工作人员不属于公务员编制，按正常拿工资，赚来的钱主要维持部门的正常运作。

　　不过，市区重建局的工作开展，还依赖于“片区规划”。

　　据叶毅明介绍，在香港，这栋楼是否可拆可重建，首先要看它所处的片区，是否纳入计划更新的片区之内。“片区规划”是市建局的“公开”规划，目的在提高透明度，市建局一般不会在“片区”外进行重建。但私人发展不在此限。

　　法律允许“强拆”却克制使用

　　可以说，市区重建局相当于作为“主持人”出现在城市更新中：市区重建局先征得一块计划更新重建的土地，在取得100%的业权同意之后，再招标开发商，合作重建该块地。当然，如果不能取得100%的业权同意时，依据现有的“鼓励开发商重建”的法律，拥有90%业权时，市区重建局是可以向法院申请强制拍卖。

　　如果楼房超过50年的话，可以把门槛降低，只需八成业权同意。政府只是配合，按申请把土地用途改变。据叶毅明教授分析，在香港要达到100%的业权并非易事，而后一条“楼龄50年以上，降低到80%”，则是于香港的现状相关。香港城市更新的项目越来越多为中小型项目，因此，几户不同意，就很可能达不到90%，因此，此类物业降低了拍卖的门槛。

　　不过，尽管有这样的法律依据，政府也尽量用协商征地，所以在过去20年，其实也很少征地，只有最后几个不愿搬走的才强制拍卖。最长的一个是18年。应用这个过程要有一个克制，2010年强制拍卖政策出台，头两年每年拍卖数量在70-80宗，最近一年已降低到30-40宗左右。

　　叶毅明表示：“在实施过程中，更加以人为先，从地区出发的过程重视与民共议。即便是政府介入拔钉，也要比较软性地应用公权力。”

　　当然，除上“公私合营”的方式之外，也有“市场主导”的重建模式，政府不干预，业主可以联合重建，大部分是开发商进行收购。同样以上可实行强行拍卖。政府主导的方式，主要用于公共屋村的重建。

　　专访

　　重建项目主要由中小房企参与

　　南方都市报(下称“南都”)：香港市区重建局(下称“市建局”)在香港城市更新中的角色如何？

　　叶毅明：香港市区重建局主要角色是推进市区更新，解决严重的市区老化问题，并协助居住在残破失修楼宇内的居民，改善其生活环境。

　　市建局的业务主要集中在楼宇重建，也通过重建进行保育，及改善旧区的发展密度、土地用途规划、城市设计、绿化、本土文化、文物保育及活化等。对其它老旧楼房，协助居民把楼宇复修，居民生活素质可即时改善，减慢城市老化速度；这样可帮助推动环境可持续发展，建设一个优质城市。市建局过去主要是运用公权力为支持收购，并以公私合营的方式解决重建所需资金。

　　南都：目前香港开发商对于香港城市更新的态度如何？

　　叶毅明：对于由开发商主导的重建项目，由于市区重建的地盘面积往往较小，收购的过程也艰苦而漫长，大部分项目对大开发商没有太大吸引力，因而参与的都是中小开发商。由市建局牵头的项目，由于开发商需与市建局合作，自由度跟独资有差别，因此，除了个别大开发商外，过去以中小开发商为主。近年市区大型发展项目减少，加上重建的门槛略为降低，大开发商的兴趣稍有提高，也多了对市建局项目的参与。

　　南都：香港市民对于城市更新的态度如何？

　　叶毅明：香港市民对市区重建的态度是分化的。既有居民希望重建改善居住环境，也同时希望有合理的赔偿；但也有居民与其他社会人士，要求在发展经济的同时也保护原有小区历史和文化。有时候这两个目标不一定可以同时达到而造成矛盾。在补偿方面，近年较难解决的是怎样拟订商铺的补偿标准。

　　现在是以商铺市值及租值作为补偿参考，而不看营业额。由于个别商户觉得这标准不能维持他们以后的生计而拒绝收购；也有商户根本没可能在同区再找商铺继续运营(例如比较厌恶性行业，如修车行、卖棺材等)而不愿搬走。

　　修复、活化更能保护居民权利

　　南都：目前，社会各界对于香港城市更新现有制度设计的检讨有哪些？

　　叶毅明：经过多年的改进，整个制度设计已比以前大有进步。香港政府于2008年开始进行了为期三年的咨询，汇集了社会各方的意见，包括受影响居民、学界、政界及其他社会与压力团体，并在2011年公布新的市区重建策略。除了重整市重建局目标的优次，把复修工作层次提高，与重建工作看齐；也优化了原有的规划与补偿机制。更重要的是增强与居民沟通的渠道，建立市区更新地区咨询平台，希望借此能够保护居民权益的同时，也能兼顾社会各方利益。尽管如此，但仍被居民团体批评市建局在新的策略里，没有面对重建区“豪宅化”这个根本问题，使社区重建未能真正解决居民的需要。

　　南都：未来香港城市更新的趋势会有哪些？为什么？

　　叶毅明：除着城市持续老化，市区更新的力度需要进一步加强。政府的资源始终有限，不可能独力承担所有的重建工作，极需要社会资源的全力配合；市区更新也不能再是单一的推倒拆迁，重建，复修与保育，将需要一个更有机的平衡。更需要做的是减慢市区老化的速度，舒缓市区更新的压力。在这方面，全民共识是关键，而怎样鼓励全社会而不仅是房地产开发商的参与，将是以后一个十分重要的课题。

　　近年也更重视楼宇复修，不鼓励复修的话，再多资金也赶不上。重建不能解决城市的整个问题，更多以复修为主，而辅以“复修、保育、活化”，也鼓励维修减慢楼宇老化速度，这更侧重保护居民权利。

　　香港城市更新特征

　　政府推动房企及居民参与

　　香港市区更新的策略是政府不强势干预，希望市场主导，业主及开发商共同参与重建。例如主动建立综合开发区，强制拍卖制度等。规模比较大，收购比较复杂，开发风险比较高或社会价值比较大的，就由政府通过市区重建局主导，以公私合营方法发展。

　　更新目标：重建与复修并重
市建局主导的项目，主要集中在楼宇重建，也通过重建进行保育，及改善旧区的发展密度、土地用途规划、城市设计、绿化、本土文化、文物保育及活化等。为减慢城市老化速度，近年大力度协助居民把楼宇复修，除给予居民补贴维修大厦的公共地方外，也贷款给业主维修其私人物业，更提供技术支援，协助提高工程素质。

　　以民为本，平衡各方利益

　　在市建局主导项目，政府通过法例制定补偿及安置标准，并由独立专业测量师具体计算补偿金额。在公权力的运用上尽力克制，不强行征地，而尽量以协商的方法解决分歧。市建局也在地区建立咨询平台，增加与居民沟通的渠道，借此平台让社会各方利益可以兼顾。

　　采写：南都记者　张锐宣

　　摄影：南都记者　胡可

　　作者：张锐宣
netease 本文来源：南方都市报


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