拆迁评估中的协调与沟通



    自2001年11月1日起施行的新的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，具有很强的市场经济特征。房屋拆迁补偿金额，由经政府审核，具有专业资质的房地产估价机构根据被拆迁房屋市场评估价值来确定，充分体现在公正、公平、合法、等价、有偿等市场经济法制化要求，更有效地保障了受房屋拆迁影响的当事人的合法权益，因而，更容易被拆迁各方相关利益主体所接受。
　　新《条例》把房屋拆迁补偿估价，列为拆迁工作程序中一个前所未有的重要环节，从而，对估价机构、估价人员提出了更全面、更严格，甚至近于苛刻的要求。房屋拆迁补偿估价已不单纯是一项技术业务，从某种意义上说，它已经演变成了一项新的政治任务。评估结果是否准确、是否公正合理，将直接影响到拆迁双方当事人的合法权益能否得到充分的保障，直接影响到拆迁工作的进度快慢，甚至会涉及以安定团结、社会稳定等大问题。能否在规定时限内保质保量地完成房屋拆迁补偿估价这项任务，除了有赖于业务上能否确保技术路线正确、操作程序规范以外，在相当程度上，还有赖于估价机构能否重视和完善多方面、多角度、多层次的协调、沟通与平衡。
　　一、委托与受托的慎重权衡
　　房屋拆迁补偿估价具有政策性强、影响面大、涉及面广、时间紧适等特征。客观地说，房屋拆迁补偿估价的总体技术含量并不算太高，但实际操作的难度却相当大，其原因在于估价结论将受到来自拆迁相关利益各方的严格检验，甚至会遭到百般挑剔和质疑。要客观、公平、合理、准时、准确地作出估价，并能够在周边范围内达到全面平衡，这无疑对房地产估价机构的业务水平，提出了更高更严的要求。因此，估价委托方在选择估价机构的时候，必须慎重考虑，反复比较，绝不能一味贪图估价收费的低廉而去委托一些业务水准不高、实践经验不足、操作技能低下或对本区域具体情况不甚熟悉的估价机构实施评估，以致于导致因估价质量的低劣而使拆迁矛盾激化，增加动迁难度，甚至严重影响拆迁进度。
　　房屋拆迁被偿估价是一项地域性很强的业务，要求估价人员必须相当了解和熟悉本区域各类房地产的现状及相应价格水准，迅速获取本区域房地产的大量基础资料和成交信息，作出较准确的评估。外来的估价机构，即使资质等级再高，如果对委估区域情况不熟，是很难在规定时限内保质保量地完成估价任务的。
　　由于自身业务技能、实践经验及分析判断能力的差异，不同估价人员、估价机构对同一幢房屋，往往会估出大相径庭的不同结果，这理应属于正常现象。而在房屋拆迁补偿估价中，由于直接关系到拆迁当事人的利益，这种现象就决不允许发生，这会导致相关利益各方产生无休止的争论，妨碍拆迁工作的进展。《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》中明确，拆迁人在房屋拆迁许可证确定的同一折达范围内，只能委托一家具有房屋拆迁估价资质估价机构进行评估，也正是基于上述原因的考虑。因此，如果在同一区域内有几个不同的动拆迁基地，也应委托同一家机构估价为宜，以便于进行区域内的整体平衡，作出相对合理的估价结论，易于为各方认可和接受。
　　房屋拆迁补偿估价，既有广阔的市场前景，又是一块十分难啃的“骨头”。估价受托机构在决定是否接受委托以前，应该对照委估基地实际情况与自身实施能力等进行全面权衡，切忌只顾一时的经济收益盲目接受，造“湿手沾面粉”的局面，不可收场。这种先例已屡有发生，应作为教训来吸取。
　　二、委估、受托双方的相互配合和协调
　　房屋拆迁补偿估价是一个关联度很强的系统工程，要做好这项工作，没有委托单位与估价机构的紧密配合与协作是绝对不行的。为了提高估价效率，委估方除了应当做好拆迁估价前期工作，及时向估价机构提供翔实可靠的房地产资料以外，还必须排除各种干扰，为估价人员提供良好的估价环境。估价过程中的实地勘察，是估价机构与拆迁单位协同工作的重要环节，也是决定估价结论可靠与否的关键所在。一般来说，由于被动拆迁人对拆迁政策缺乏足够的理解，往往不愿配合，甚至有一定的对立情绪，会使包括房屋拆迁补偿估价在内的所有工作增加相当的难度。有鉴于此，我们建议，从受理委托开始，估价机构就应积极主动地加强委托单位的协调和联系，争取在拆迁人的配合下，尽可能提前前介入实地勘察。此时，拆迁组经办人员尚未与居民进行实质性接触，居民心态相对比较平和，因而，可以最大限度地减少居民拒评、故意回避等情况发生，保证补偿估价能有一个良好的开端。
　　房屋拆迁补偿估价面对的是众多的百姓个体，拆迁评估的价值标准又是房地产市场，房屋折迁估价结论要接受群众检验和社会监督，要有足够的透明度，要经得住百姓挑剔、计较和时间的考验。要做到这一点，除了要求估价人员、估价机构严格按照新《条例》及《房屋拆迁评估技术规范》的规定进行操作外，还必须加强估价报告的复核和检验。即便如此，也难以确保估价报告万无一失。因此建议，除了进行估价内部按规定程序的复核检验以外，在将估价报告送达居民之前，请委估方动迁经办人员再作全面核对，一旦发现问题，可及时返工纠正。实践证明，这是一项十分有效的措施，经过多次反复的检验校对，可基本杜绝人为的差错，切实保证了估价报告的质量。
　　三、估价机构与动迁居民的直接沟通
　　房屋拆迁补偿估应当做到真正意义上的独立、客观、公开、公正，排除行政干预等一切干扰。估价师要站在中立的立场上，做出公正合理的、经受得起考验的估价结论。但仅仅做到这一点还不够，因房屋拆迁的特殊背景，是一项政策性、强制性、时限性很强的工作，因而，拆迁补偿估价的价格与真正意义上的房地产公开市场价格，会存在一定的区别，它应当是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价格。因而，其中含有一定的非正常交易因素，其交易行为带有一定的“非自愿”和“急于成交”的成分，被拆迁人处于被动地位。因此，在进行房屋拆迁补偿估价时，应当侧重于保护被拆迁人的合法权益，其补偿标准应当略高于（至少不低于）所在区域中同类房屋的正常房地产市场价格的平均水平。当然，这一点必须对委托方讲清，得到他们的理解和支持。同时，评估价格的调节必须恰如其份，不能明显加重拆迁人的负担，以免影响他们的积极性。
　　由于目前普通百姓的居住水平总体来说仍比较低下，仅靠房屋拆迁补偿的金额是不足以达到改善居住条件的目的的。尤其是随着旧区改造和动拆力度的日益加大，以往能被工薪阶层接受的二手房，市场价格大幅度攀升，已经超出了相当部分被拆迁居民的经济承受能力，因而，也直接影响了他们对补偿估价结论的认可程度。“靠拆迁补偿的钱根本买不到同类的住房”是许多被拆迁居民通常用来否定补偿估价结论的一大理由。对于这种情况，我们认为，估价机构除了技术上应当尽可能采用市场比较法这种最直观、最易被百姓理解和接受的估价方法作为首选，还应义不容辞地站在客观、中立的立场上，积极协助拆迁人做好被拆迁居民的宣传教育工作，向群众耐心地进行解释。实践证明，由估价机构出面直接与动迁居民进行沟通，不失为一种行之有效的好办法。估价机构从公正的立场和专业的角度，对百姓作出的解释，更具有权威性和可信度，因而，也更容易被大多数居民所接受。
　　四、主管部门与估价机构的相互支持与协调
　　新《条例》及实施细则，对房屋拆迁评估技术规范、评估争议处理程度以及鉴定、裁决的方法，都有明确的规定，这对于规范估价机构操作行为带来了极大的好处。但毕竟由于新老拆迁政策有着相当大的差异，无论是拆迁双方当事人，还是房屋拆迁补偿估价机构，甚至包括行政主管部门，都有一个逐步熟悉、逐步适应的过程。拆迁相关利益各方发生短暂的利益碰撞、矛盾冲突，都是在所难免的。作为行政主管机关，更需要本着实事求是的态度，积极做好拆迁估价纠纷调解等善后工作。房屋拆迁工作极其错综复杂，产生拆迁估价纠纷的原因也千差万别，管理机构不应简单地按投诉量的多少来评判估价机构工作的好坏。只要估价机构的评估结构准确合理，就应当旗帜鲜明地予以支持。对于一些心态不平衡的拆迁户应耐心地做工作，决不迁个别人的无理要求。
　　上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁专家委员会评审、仲裁，是一种公正、有效的好形式，使拆迁当事人、房屋拆迁补偿估价机构等各方合法权益者得以切实的保障。估价机构应积极配合专家委员会的仲裁工作，及时、真实、毫无保留地向委员会提供仲裁所需要的各种原始资料。事实证明，经过上级主管部门与估价机构的有机协调和共同努力，严格履行新《条例》及实施细则所规定的仲裁程序，就能及时解决房屋拆迁补偿估价中的众多纠纷，有效地防止社会矛盾的发生和扩大，对于加快动拆迁进度、稳定社会秩序、保障建设项目顺利进行，都会发挥巨大的作用。