如何处理拆迁问题

让我们看看国外是如何解决拆迁问题的？

拆迁是任何经济都不可避免的问题。经济的发展总是需要资源进行不断的重新组合和整合。最近一段时间以来，拆迁过程中出现了各种问题。作为经济快速增长的发展中国家，拆迁仍将是我国今后相当长一段时间内非常重要和敏感的问题，对我国构建和谐社会有着不可估量的影响。那么国外是怎么解决拆迁问题的呢？

国外拆迁项目一般分两种情况，一是商业拆迁项目，一是公益拆迁项目。商业拆迁项目纯粹是商业行为，由开发商与房地产业主协商解决，政府不介入，此时开发商与业主是平等的，拆迁补偿由双方协商确定，一般高于该房地产的市场价格。如果有什么异议或纠纷可以上法庭解决。这类项目的拆迁完全凭双方自愿，其中不存在任何强制性。一般而言，这类项目的拆迁成本和协调难度很大。公益拆迁项目的程序比较复杂，但成本较低。一旦一个项目被认定为公益项目，其拆迁就有了一定的强制性，而且政府也会提供协助。在美国，公益拆迁项目的程序一般分以下几步。首先是公益项目的认定。政府或开发商均可以作为公益项目的首倡者。如果是政府提出的公益项目计划，一般得由政府有关部门提出正式文件，经政府主管机关或地方议会审批。如果是开发商提出的公益项目计划，则应政府有关部门提出将该项目认定为公益项目的申请（有时还需地方议会审批），如果通过政府审批，该项目即成为公益项目，拆迁就具有一定的强制性；如果被政府拒绝，则不能成为公益项目，拆迁当然不能走公益项目的程序，开发商要么放弃该项目，要么把该项目作为商业开发项目，与业主协商解决拆迁问题。第二步是对现有业主的补偿问题，这主要牵扯到补偿标准的确定。作为公益项目，虽然搬迁有一定的强制性，也得公平买卖，不得随意剥夺私人财产。在美国，这个补偿标准就是该财产的市场价值。那么该财产的市场价值又怎么确定呢？一旦一个项目被认定为公益项目，那么就由政府、开发商、业主三方协商，聘请三家独立的资产评估机构或公司对相关财产的市场价值进行评估，补偿标准就是这三家资产评估机构的估价的平均值。第三，在三方就补偿标准达成一致后，政府或开发商支付补偿，业主搬离，项目开始建设。

上述程序听起来简单，实际操作起来可能会复杂的多。我们举两个例子。第一个例子若干年前发生在美国东部一州会城市。当时一家开发商看中了该城市地铁沿线的一块土地。如果按照商业开发的话，这个项目的拆迁难度将会很大，成本也会很高。由于该地段处于地铁沿线，开发商就把开发项目适当修正包装，然后向政府申请以公益项目的名义安排拆迁。申请报告到了政府手里，政府组成了一个评审委员会来审查。该委员会最后认定该项目不是公益项目。开发商随即组织了旗下约3000名建筑工人前往州政府游行请愿。州政府面临这一政治压力，就改组了评审委员会，重新任命了该委员会的由三个委员，重新审查这一项目。经过审查，该委员会的领导决定认定这一项目为公益项目。但委员会中有一个委员坚决不同意，并以辞职相威胁。如果有一委员因意见不同而辞职的话，也会是一个很大的政治问题。该委员会的领导后来没有办法，只好回避了关于该项目是否公益项目的认定工作，直接以该项目不满足其他方面的要求（环境标准等）为由否决了该项目。

第二个例子发生在新加坡。这个项目纯粹是商业项目。开发商对业主的补偿很慷慨，补偿标准远高于市场价格。但有一个老人依然不同意搬迁。开发商不解，问老人是否觉得补偿不足。老人表示补偿没有问题，但他就是不能搬走。原因是，他在这个地方生活了几十年，已经适应了这里的生活，对这里的一草一木都很熟悉，哪里有医院，哪里有公园，哪里有公交车站，等等都非常熟悉。如果搬到一个不熟悉的地方，这一切都得重新熟悉，作为一个老人，他认为自己做不到。于是他坚决不搬。开发商没有办法，只好等这个老人过世以后才开始建设。

我国目前搬迁工作之所以存在那么多问题，主要原因就在于补偿标准有问题。开发商和政府都不想以市场价给业主补偿，业主不同意当然可以理解。重庆的钉子户提出的也不过是实物补偿，即在在同等路段提供同一性质同样大小的房产作为补偿。这显然是希望以市场价补偿，这个要求其实一点也不过分。可是就这么一个简单的要求竟使他成了“史上最强的‘钉子户’”，并因此名扬全球。可见我国搬迁补偿问题之大。